业主没有委托怎么维权(没有业主委员会怎么起诉)

精灵之家
2023-05-09 17:00:08
分类：资讯

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期房停工，业主该怎么维权？

买套房子不容易，积攒多年的积蓄不说倾家荡产也是差不多了，遇到购买的期房一下子停工了，那种忧虑担心直接能要人命啊。如果真的遇到期房停工，业主该怎么维权呢？

作为业主，一方面可以和开发商、施工单位去沟通究竟是什么原因导致停工，到底是不是资金问题。另一方面还可以通过信息公开申请等方式进一步调查核实。实在不行只能走法律程序了。

民事诉讼

民事诉讼只能解决违约金问题，不能从根本上解决交房问题，但是当起诉的人多了，还是可以增加开发商的违约成本，进而督促开发商尽快完工交房。作为业主，可以直接起诉开发商，要求其承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租房的租金和违约金的差额去主张损失。

准备好相关材料。比如起诉书、自己的身份材料、证据。并且收集整理证据时，尤其注意要准备购房合同。递交诉讼受理费。一般地，受理费用为50元。

选择这种维权方式，合同是最重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。

如果是因为资金出了问题，开发商存在挪用预售资金的情况，也可以提起相关违法查处，要求对开发商违反资金监管的行为进行调查处理。与开发商沟通，可以给开发商一点时间，让它在短时间内把资金准备到位，把工程继续开发下去，对业主的损失也会降到最低。如果开发商已经资不抵债了宣告破产，这时候业主要齐心一致，走法律程序来获得赔偿。如果有的业主没有及时起诉，最终可能就得不到任何的赔偿。

扩大影响政府监督部门介入

在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商谈判的平台，进而督促开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了业主，一般还可能涉及到五方主体：开发商、相关部门、法院、债权人、施工人。

如果通过信息公开或者其它方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责。对于一些违规行为就需要快刀斩乱麻，否则拖拖踏踏，很可能导致将来无法通过规划验收，自然也就无法交房。而且，即使违法交了房，只要规划验收没有通过，房产证也办不下来。

作为业主，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予咱们老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

购买期房要注意什么

❶审查房企资质审查“五证二书”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。

注意：五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者买期房务必看清所购买楼栋号是否在预售范围内。购房者应该提前搜集一些开发商的相关资料，比如：开发商的发展历史、最新楼盘、拿地情况等等。

❷ 不轻易相信开发商或售楼人员的片面之词。买期房千万别把效果图当成实景图，不要只看“效果图漂亮”，关键是现楼实景也那么漂亮才行。不要只看“沙盘模型精美”，因为沙盘是可以委托专业的第三方花小钱精心制作的。

❸ 是否允许销售楼房：并非所有的开发商都有销售楼房的资格，因此购房者买期房时，一定要看其营业执照上是否允许销售楼房，如果开发商没有销售楼房的资格，那么购房者即便与之签了购房合同也是无效的。不要因为价格低而乱了决定迷惑了双眼。

❹ 别全款买期房：一般来说，如果你选择全款买房，开发商往往会给予很大的优惠，对此，买现房时不妨为之，但买期房时最好不要全款。一旦开发商无法按时交房，那么购房者难以维权。

❺ 别轻易签预售合同：在购买期房的时候，开发商为了留住购房者，于是往往会对你说，签订预售合同吧?对于预售合同，购房者一定要认真研究合同的条款，尽量为自己争取更多的利益与保障，同时，由于期房延期交房的可能性很大，所以一定要在合同中约定好相关补偿标准。

生活不易买房更是不易，买房时我们只能擦亮眼睛再三考察好再做决定，以免被欺骗。

业主没有和物业公司签合同。被起诉怎么打官司

业主可以起诉物业公司，物业公司也可以起诉业主。物业公司与业主的关系是合同关系，业主聘请物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，在合同中规定了双方的权利和义务，如果发生纠纷，是可以通过法律渠道来解决的。

法律分析

物业服务合同有四种情形：一是开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同；二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同；三是业主与物业服务企业单独签订的物业服务合同；四是物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业持续为小区业主提供服务，形成事实上物业服务合同关系。业主自收房时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。业委会成立前，由开发商与物业公司签订前期物业委托管理合同；业委会成立后，由业委会代表业主与物业公司签订物业管理合同。所以，一般情况下，业主个人是不需要单独与物业企业签订管理合同的。但不管是开发商还是业委会与物业公司签订的合同，均对业主有同等的法律效力。当业主被起诉时，就要看物业合同的条款约定及相关的法律法规了，依据这些决定官司的输赢。

法律依据

《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

签订的二手房合同业主不是产权人，没有公正委托书，现卖方想违约不给违约金

可以起诉，合同有效

签合同的业主没取得授权，属于无权代理，产权人不追认合同，要求签字的业主承担违约责任

《民法总则》

第一百七十一条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

业主的维权方式有哪些哪些维权形式不可取

一、关于业主维权

维权是指维护个人或群体的合法权益。维权的范围可能包括人身损害、土地纠纷、医疗事故、婚姻、家庭、继承等民事纠纷，所进行的行政及司法诉讼。

二、业主不可取的维权形式

1、非暴力的不合作或对抗手段。这类方式可谓五花八门，包括：自制并张贴标语、横幅揭露房地产开发商和物业管理公司的劣迹，拒交物业管理费用，静坐，集会，游行示威，阻碍开发商售楼和施工，自行解聘物业管理公司等等。虽然我国宪法规定中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社。游行，示威的自由，并且颁布了相关法律条例，但业主们的上述行为鲜有依法进行，大多演变成妨碍甚至扰乱公共秩序的行为，个别人还受到治安管理条例的处罚，结果得不偿失，与其合法的初衷背道而驰。

2、暴力手段。出现交涉不成的情形时，业主们与开发商、物业管理公司的工作人员之间常常爆发肢体冲突，甚至是大规模的殴斗，造成人身伤害。

三、业主的维权方式有哪些

1、行政途径

投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

2、法律途径

(1)对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

(2)对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的约指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的权包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

(3)提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

3、其他途径

(1)业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

(2)由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

(3)更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。

因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。

《无权管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。